Warum in Immobilien investieren?
Immobilien-Investments sind in aller Munde. Jeder redet davon. „Die eigenen vier Wände“, „das eigene Haus“, etwas zum Vererben – im deutschsprachigen Raum möchte jeder eine Immobilie sein Eigen nennen. Auch werden viele Immobilien über Generationen weitergegeben.
Doch warum sollte man in Immobilien investieren? Warum sind Immobilieninvestments so beliebt?
Zunächst einmal sind Immobilien etwas zum Anfassen. Kein windiges Finanzprodukt, keine Aktie, keine Zahl auf dem Bildschirm, sondern Stein, Beton, eine schöne Küche, ein Schlafzimmer, und Menschen, die in der Immobilie wohnen. Eine Immobilie ist ein sichtbarer Vermögenswert.
Neben diesem emotionalen Grund gibt es auch noch einen praktischen finanziellen Grund: Den Hebel-Effekt.
Wenn Sie eine Aktie kaufen, so tun Sie das normalerweise mit Ihrem eigenen Geld. Sie haben Geld verdient, und Sie kaufen damit eine Aktie, wodurch Sie von einer möglichen Kurssteigerung und von Dividenden profitieren. Sie können natürlich auch Aktien auf Kredit kaufen, also mit fremdem Geld. Jedoch ist dies nicht üblich und sehr riskant. Nur ein Bruchteil aller Investoren kauft Aktien auf Kredit.
Es ist jedoch vollkommen üblich, Immobilien auf Kredit zu kaufen. Die meisten Käufer setzen lediglich 10-20% Eigenkapital ein und erhalten 80-90% des Kaufpreises von der Bank als Kredit. Manchmal werden Immobilien auch voll finanziert, also zu 100%, so dass der Käufer nur die Kaufnebenkosten bezahlen muss. Es gibt sogar Fälle, in denen die Bank auch die Kaufnebenkosten finanziert, also z.B. 110% Kredit gibt. In diesem Fall kann man eine Immobilie völlig ohne Eigenkapital erwerben.
Der Vorteil: Sie nutzen den Hebel-Effekt. Sie kaufen eine Immobilie, z.B. für 300.000 EUR und setzen dafür z.B. nur 60.000 EUR Eigenkapital ein. Das heißt, Sie erwerben einen Vermögenswert für 300.000 EUR und müssen dafür nicht 300.000 EUR, sondern nur 60.000 EUR aufwenden. Mit der monatlichen Miete zahlen Sie den Kredit an. Ihr Vermögen wächst somit sehr viel schneller, als wenn Sie „nur“ mit Ihrem Eigenkapital von 60.000 EUR eine Immobilie gekauft hätten, oder wenn Sie sogar 300.000 EUR Eigenkapital aufgewendet hätten.
Vernachlässigen wir einmal die Kaufnebenkosten und rechnen wir:
Kaufpreis: 300.000 EUR
Eigenkapital: 60.000 EUR (= 20%)
Kredit: 240.000 EUR (= 80%)
Nehmen wir an, die Kreditrate für 240.000 EUR Kredit bei 2,5% Zinsen pro Jahr beträgt auf 20 Jahre 1.268,47 Euro im Monat. Die Rate beinhaltet Zinsen und Tilgung.
Nehmen wir weiterhin an, Sie könnten eine Monatsnettokaltmiete von 1.500 EUR berechnen.
Mit diesen 1.500 EUR Monatseinnahmen zahlen Sie den Kredit ab.
Somit beträgt die Eigenkapitalrendite, also das Verhältnis Ihrer Jahreseinnahmen zum eingesetzten Kapital, satte 30%! (1.500 EUR x 12, geteilt durch 60.000 EUR eingesetztes Kapital)
Hätten Sie hingegen 100% Eigenkapital investiert, würde Ihre Eigenkapitalrendite nur 6% betragen. (1.500 EUR x 12, geteilt durch 300.000 EUR eingesetztes Kapital)
Zudem könnten Sie mit 300.000 EUR dasselbe Geschäft 5 x machen, also 5 solche Wohnungen kaufen, mit Monatseinnahmen von 7.500 EUR!
Und exakt deshalb sind Immobilien so attraktiv: Weil Sie den Hebel-Effekt für sich nutzen können, um Ihr Geld besser und renditestärker anzulegen.
Welche Risiken gibt es?
Natürlich ist jedes Investment risikobehaftet. So hat auch ein Immobilieninvestment Risiken.
Zinsrisiko
Zunächst das Zinsrisiko: Die Zinsen können steigen, so dass Ihre Immobilie sich nicht mehr „von selbst“ abbezahlt, sondern Sie monatlich Geld hinzuschießen müssen. Also konkret könnte es passieren, dass die monatlichen Einnahmen die Kreditrate nicht mehr decken.
Finanzierungsrisiko
Es ist möglich, dass die Zinsen so sehr steigen und der Wert Ihrer Immobilie so stark sinkt, dass die Bank Nachsicherung verlangt. Oder Sie verlieren Ihre Einkommensquelle, zum Beispiel Ihren Job, und nach Ansicht der Bank hat sich damit das Kreditrisiko so stark erhöt, dass der Kredit gar gekündigt wird.
Fertigstellungs-/Baurisiko
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die noch nicht fertiggestellt ist, tragen Sie das Baurisiko. Verzögert sich der Bau oder kommt er gar ganz zum Erliegen, kann Ihr gesamtes Investment gefährdet sein. Natürlich haben Sie in diesem Fall einen Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger oder die Baufirma, aber dieser Anspruch kann auch wertlos sein, wenn die Baufirma pleite ist, was gelegentlich vorkommt.
Klumpenrisiko
Wenn Sie als Privatanleger Beträge im Hunderttausender-Bereich in Immobilien investieren, so ist dies ein sogenanntes Klumpenrisiko. Das heißt, Sie haben einen Großteil Ihres Vermögens in einer einzelnen Anlageform investiert. Wenn es hier zu Problemen kommt, sich also Risiken realisieren, ist ein Großteil Ihres Vermögens gefährdet.
Sanierungs-/Instandhaltungsrisiko
Ihre Immobilie verfällt, und Sie müssen laufend Geld aufwenden, um sie instandzuhalten. Mit steigendem Alter steigen diese Beträge.
Mieterrisiko
Ihre Mieter könnten nicht zahlen. Das kommt vor. Und dann müssen Sie als Vermieter Ihrem Geld hinterherlaufen, mit Anwalts- und Gerichtskosten sowie hohem persönlichen Aufwand. In vielen Fällen ist der Mieter dann nicht mehr zahlungsfähig, also sprich: Sie müssen gutem Geld noch jede Menge schlechtes Geld hinterherwerfen und bekommen am Ende nichts. Und eine Klage auf Räumung der Wohnung kann durchaus mehrere Jahre dauern. Es kann auch sein, dass Sie einem Mietnomaden zum Opfer fallen, der Sie professionell ausnutzt.
Außerordentliche Risiken
Auch Risiken, an die Sie gerade jetzt vielleicht überhaupt nicht denken, können zum Tragen kommen: Es könnte eine Naturkatastrophe geschene, z.B. Flut, Erdbeben oder ein Meteoriteneinschlag, der Ihre Immobilie vernichtet. Elbflut, Oderflut, Ahrtal-Hochwasser: Alles kann passieren. Terroranschlag, Krieg, heutzutage ist nichts mehr unnötig. In Zeiten von wieder aufflammenden Atomkriegs-Ängsten oder der Fukushima-Atomkatastrophe müssen Sie zumindest mit geringer Wahrscheinlichkeit auch mit solchen außerordentlichen Risiken rechnen. Natürlich ist Ihre Immobilie versichert – aber bei Großkatastrophen kann auch eine Versicherung pleitegehen.
Wie soll ich beginnen, in Immobilien zu investieren?
Wie bei allen Investments sollten Sie niemals ohne Sachkenntnis investieren. Als erstes sollten Sie lernen: Lesen Sie alles, was Sie über Immobilien in die Finger bekommen können. Der erste Schritt ist getan: Sie lesen ja gerade diesen Immobilien-Report.
Danach sollten Sie anfangen, praktisch Erfahrung zu sammeln, zum Beispiel indem Sie über Online-Immobilienplattformen Immobilien recherchieren.
Sie können auch, völlig unverbindlich und ohne Kaufabsicht, Besichtigungen vereinbaren und mit Immobilienmaklern sprechen. Besichtigen Sie viele Immobilien, auch wenn Sie sie gar nicht kaufen möchten! So sammeln Sie jede Menge Erfahrung.
Machen Sie einen Termin bei Ihren Banken und sprechen Sie über die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.
Durch Praxis lernen Sie!
Welche Wertsteigerung haben Immobilien?
Der Immobilienmarkt läuft, wie jeder Markt, in Zyklen ab. Jeder, insbesondere jeder Immobilienmakler, rechnet natürlich nur im positiven Zyklus, also wenn sozusagen die Sonne scheint. Kein Immobilienmakler wird Ihnen sagen, dass eine Immobilie auch an Wert verlieren kann.
Aber natürlich kann eine Immobilie auch weniger wert werden, zum Beispiel sind die Immobilienwerte in der Finanz- und Immobilienkrise ab 2008 massiv gesunken.
Grundsätzlich gilt: Rechnen Sie nicht mit Wertsteigerung! Diese kann eintreten, muss aber nicht. Verlassen Sie sich nicht darauf, denn Wertsteigerung ist Zufall.
Muss ich unbedingt eine Immobilie kaufen? Oder kann ich auch anders in Immobilien investieren?
Es gibt auch andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, ohne direkt eine Immobilie zu kaufen. Jedoch haben Sie bei diesen Möglichkeiten den Vorteil der Hebelwirkung nicht. Und wenn Sie keine Immobilie direkt kaufen, fällt auch die Schutzfunktion der Absicherung im Grundbuch weg.
Sie können zum Beispiel einen Immobilienfonds kaufen. Das ist ein Finanzprodukt, in das Sie Geld investieren. Mit diesem Geld kauft das Fondsmanagement eine Immobilie, bzw. finanziert Immobilien. Sie investieren somit also nicht direkt in Immobilien, sondern Sie investieren in „jemanden“, den Fonds, der mit Ihrem Geld in Immobilien investiert. Daran ist vorteilhaft, dass ein Fonds professionell gemanaged wird, so dass Ihr Geld profesionell verwaltet wird. Nachteilhaft ist, dass die Rendite durch Kosten der Abwicklung und der Fondsverwaltung geschmälert wird. Und natürlich kann auch ein Fonds schlechte Entscheidungen treffen oder schlecht investieren.
Es gibt noch weitere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, z.B. Crowdfunding. Dabei stellen Sie, meistens über Darlehen, Immobilienfirmen Geld zur Verfügung, mit dem dann Immobilienprojekte umgesetzt werden. Dies ist allerdings sehr riskant, da Sie meist „nur“ Zinsen verdienen, aber das volle Ausfallrisiko tragen. Davon ist also grundsätzlich abzuraten.
Was ist der Hebeleffekt genau?
Der Hebeleffekt, oder auch Leverageeffekt genannt, ist, wissenschaftlich gesprochen, der Effekt, dass die kleine Änderung einer Variablen zu einem großen Ausschlag führt. In der Wirtschaft bedeutet dies, dass Sie mit relativ wenig Eigenkapital ein großes Investment tätigen können.
Speziell auf Immobilien bezogen: Sie kaufen mit 70 – 90% Darlehen von der Bank und mit lediglich 10 – 30% Eigenkapital eine Immobilie.
Ist der Hebeleffekt positiv?
Der Hebeleffekt ermöglicht es Ihnen, mit relattiv wenig Eigenkapital ein großes Immobilieninvestment mit hoher Eigenkapitalrendite zu tätigen. Aber Sie müssen den Hebel mit Bedacht einsetzen! Denn er kann sich auch gegen Sie wenden! Genau aus diesem Grund gibt es heutzutage fast keine 100%- oder gar 110%-Finanzierungen mehr, sondern die Banken verlangen generell Eigenkapital, und zwar meistens im Bereich von 20 – 30%, plus Nebenkosten.
Was, wenn ich in einer Immobilie wohne? Ist das auch ein gutes Investment?
Es kommt darauf an! Ein direktes Investment ist das überhaupt nicht, denn Sie nutzen die Immobilie schließlich selbst, indem Sie darin wohnen. Aber es kann ein Investment sein: Denn immerhin sparen Sie die Miete, wenn Sie eine Immobilie selbst kaufen und darin wohnen. Sie zahlen somit nicht mit Ihrer Miete den Kredit eines anderen ab, sondern Sie zahlen Ihren eigenen Kredit ab und vermehren damit jeden Monat Ihr Vermögen.
Aber, wie gesagt, ein echtes Investment ist das nicht, denn Sie wohnen in der Immobilie, sind emotional damit verbunden und können nicht „kalt“ und emotionslos agieren, wie bei einem Investment. Denn Sie wollen Ihre Immobilie, in der Sie wohnen, ja nicht auf den Markt werfen, wenn es sein muss, und dann Hals über Kopf ausziehen. Im Gegenteil: Sie wohnen darin und sind emotional mit Ihrer Immobilie verbunden.
Sind Immobilien eine gute Geldanlage?
Grundsätzlich ja! Aber, wie bei allen Investments, müssen Sie emotionslos agieren. Sie können nicht die Immobilie, in der Sie wohnen, als Investment betrachten. Sondern wenn Sie am Immobilienmarkt investieren, müssen Sie das auch nicht unbedingt in Ihrer Stadt oder Umgebung tun, nur wiel Sie zufällig gerade dort wohnen, sondern Sie müssen nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten dort investieren, wo es sinnvoll ist.
Durch den Hebeleffekt können Sie mit verhältnismäßig „wenig“ Geld „viel“ bewegen. Das ist gut, wenn Sie die Risiken beachten.
Sollte ich in Immobilien investieren?
Uneingeschränkt: Ja! Jede sehr wohlhabende oder reiche Person hat etwas mit Immobilien zu tun oder gar ihr Geld mit Immobilien verdient. Schauen Sie sich nur Donald Trump an! Ob jedoch ein direkter Kauf von Immobilien Ihre Sache ist, oder eher das Investment über ein Finanzprodukt, ist Ihre Entscheidung. Für ein direktes Immobilieninvestment müssen Sie Zeit haben. Sie müssen den Markt erforschen und Recherche betreiben. Sie müssen wie ein vollwertiger Unternehmer handeln.
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